基本信息

一、功能及要求：

根據(jù)園區(qū)企業(yè)的入駐情況及企業(yè)正常運(yùn)營的需求，現(xiàn)需物業(yè)公司負(fù)責(zé)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)。

《湖南省住宅類物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)導(dǎo)則》《湖南省辦公類物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)導(dǎo)則》《湖南省商業(yè)類物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)導(dǎo)則》等。

服務(wù)周期：一年。

服務(wù)地點(diǎn)：寧鄉(xiāng)市煤炭壩特色產(chǎn)業(yè)孵化園

乙方提供的服務(wù)必須達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)：

( 一)人員配備要求

1、熱愛黨、熱愛祖國，擁護(hù)黨的基本路線，堅(jiān)持改革開放，政治思想過硬，遵紀(jì)守法。

2、樹立“用戶至上、服務(wù)第一”的服務(wù)意識(shí)，有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德，愛崗敬業(yè)、誠實(shí)守信，優(yōu)質(zhì)高效地服務(wù)于采購人(業(yè)主)。

3、根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置原則是精干高效、一專多能。合理配置人員，所有工作人員一律實(shí)行分類(按不同工種)管理、編號(hào)(自然號(hào))管理，掛牌上崗，充分利用人力資源。

★4、物業(yè)人員根據(jù)企業(yè)入駐比例分三階段派駐，按照實(shí)際人員到位的情況按具體進(jìn)場階段進(jìn)行結(jié)算：

（1）第一階段（入駐面積≤30%園區(qū)面積）：委派6名物業(yè)人員，包括1名保安隊(duì)長，1名保安、2名保潔、1名水電維修工、1名消控員；

（2）第二階段（30%園區(qū)面積≤入駐面積≤60%園區(qū)面積）：委派11名物業(yè)人員，包括1名項(xiàng)目經(jīng)理、1名保安隊(duì)長，3名保安、4名保潔、1名水電維修工、1名消控員；

（3）第三階段（60%園區(qū)面積≤入駐面積≤100%園區(qū)面積）：委派15名物業(yè)人員，包括1名項(xiàng)目經(jīng)理、1名保安隊(duì)長，5名保安、6名保潔、1名水電維修工、1名消控員；5、各類人員專業(yè)素質(zhì)要求如下：

(1)管理人員

項(xiàng)目經(jīng)理：擁有豐富的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，3年以上相同崗位管理經(jīng) 驗(yàn)，熟悉物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)及流程，對物業(yè)管理中的安全、消防、辦公室行政管理、客服服務(wù)管理等內(nèi)容都有較深了解，能獨(dú)立開展各個(gè)部門的管理工作，政治覺悟高，具有開拓創(chuàng)新精神，責(zé)任心強(qiáng)，組織、協(xié)調(diào)和決策能力強(qiáng)。

(2)工作人員

保安隊(duì)長及保安員：退伍軍人或保安專業(yè)學(xué)校畢業(yè)人員優(yōu)先錄用，品貌端正、身體健康、品行良好，經(jīng)采購人政審合格，無違法違紀(jì)記錄。工作責(zé)任心強(qiáng)，能吃苦耐勞。高中或中專以上學(xué)歷，男身高1.65米以上(含1.65米),年齡60周歲以內(nèi)，女身高1.6米以上(含1.6米),年齡55周歲以內(nèi)。

水電維修工：男性，從事水電工作3年以上，持專業(yè)上崗證，有房屋、公共設(shè)備、設(shè)施等的維護(hù)維修經(jīng)驗(yàn)和能力，動(dòng)手能力強(qiáng)，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，能吃苦耐勞。年齡60周歲以下。

保潔工：品貌端正、身體健康，樸實(shí)肯干，經(jīng)培訓(xùn)具有清潔工作標(biāo)準(zhǔn)操作技能。年齡：男性60周歲以內(nèi)，女性55周歲以內(nèi)。

消控員：獲得消防設(shè)施操作員證書或建(構(gòu))筑物消防員證書。具備專業(yè)知識(shí)和技能。消控員要熟悉消防法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，熟悉建筑物、構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和火災(zāi)危險(xiǎn)性，熟悉建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)部的各類消防設(shè)施的性能、功能和操作方法，熟悉火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案和處置程序。

(3)員工培訓(xùn)：必須具有專門的員工培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及負(fù)責(zé)人，對上崗和在崗人員，依據(jù)合同約定的服務(wù)范圍、物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)、崗位特性，從工作責(zé)任范圍、職業(yè)道德、操作規(guī)章進(jìn)行培訓(xùn)，制定各部門人員崗 位操作手冊并人手一冊。對調(diào)整的服務(wù)內(nèi)容作出相應(yīng)的培訓(xùn)，對專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，掌握采購人專業(yè)設(shè)備的更新情況，對更換、新增設(shè)備的功能、操作、維護(hù)知識(shí)進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。定期對員工進(jìn)行考核、考試，并建立激勵(lì)機(jī)制，培養(yǎng)優(yōu)秀人才。

中標(biāo)人對員工培訓(xùn)及相應(yīng)證件辦理所產(chǎn)生的費(fèi)用，由中標(biāo)人承擔(dān)。中標(biāo)人按規(guī)定要給聘用員工購買社會(huì)保險(xiǎn)，其費(fèi)用由中標(biāo)人承擔(dān)，計(jì)入物業(yè)成本。

(二)衛(wèi)生保潔要求

1、日常保潔

范圍：公共場所、建筑物、地面設(shè)施、外墻、建筑物周邊、護(hù)欄、道路廣場、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌的衛(wèi)生工作。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

(1)屋面平頂無堆積雜物，墻壁無灰塵蛛網(wǎng)，大理石地面定期打蠟、清洗，保證沒有污漬。

(2)門窗保證清潔明亮，無水漬、無污漬。

(3)樓梯扶手、室內(nèi)外休息座椅、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌要求每天進(jìn)行擦洗，不得有污漬和灰塵。

(4)公共地面每天打掃，地板、掃腳、窗臺(tái)不得有污漬和灰塵。

(5)樓頂要進(jìn)行定期打掃，要保持干凈，不得有雜物，燈具、 天花板上不得有蜘蛛網(wǎng)出現(xiàn)。

(6)道路、廣場保證沒有垃圾和雜物，及時(shí)清除污跡。

(7)及時(shí)清理枯枝落葉。

(8)公共垃圾桶及時(shí)進(jìn)行清理保潔，保證無過夜垃圾。

(9)遇文明創(chuàng)建等重大活動(dòng)開展時(shí)，中標(biāo)人須無條件配合采購人搞好保潔工作。

2、垃圾收集及外運(yùn)要求：

要求：做到及時(shí)清掃、收集；垃圾日產(chǎn)日清、密封存放，無亂堆、亂倒、亂放現(xiàn)象，并負(fù)責(zé)集中運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站。(不含垃圾外運(yùn))

3、公共衛(wèi)生間的保潔：

保潔要求：專人管理，地面無積水、無污漬，紙簍垃圾及時(shí)收集，無蚊蠅，空氣清新無異味，潔具表面清潔干凈，洗手臺(tái)面無積水，無污漬。

4、每年度清理化糞池兩次，每月清理物業(yè)范圍內(nèi)所有溝渠、窨井一次。

5、公共區(qū)域的垃圾桶保潔：定期清洗，保持干凈，無污漬。

(三)安全保衛(wèi)要求

1、服務(wù)內(nèi)容：負(fù)責(zé)進(jìn)出的車輛秩序維護(hù)；門崗出入物品的檢查登記；負(fù)責(zé)商業(yè)街巡邏及夜間守護(hù)；電視監(jiān)控室值班；防火、防盜等 報(bào)警、消防監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行管理；公共秩序的維護(hù)，治安、防火防盜及其他突發(fā)事件處理等。

2、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

(1)建立保安、車輛、道路及公共秩序等管理制度并認(rèn)真落實(shí)，保持環(huán)境秩序良好。

(2)維護(hù)和保證防火、防盜等報(bào)警、監(jiān)控設(shè)備的正常運(yùn)行。

(3)做好安全防范和日常巡視工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種安全

隱患，迅速有效處理突發(fā)事件；無因管理責(zé)任引發(fā)的治安刑事案件。

(4)嚴(yán)格控制車輛出入，保證道路暢通，車輛停放有序，確保 財(cái)產(chǎn)安全。(5)按照崗位規(guī)定要求及時(shí)巡查，作好記錄，及時(shí)報(bào)告和處理 突發(fā)事件。

(6)建立消防管理措施及發(fā)生火災(zāi)處理預(yù)案；確定重點(diǎn)防火部門，消防人員持證上崗，實(shí)行24小時(shí)消防值班制度。堅(jiān)持日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)排除，確保無火災(zāi)事故發(fā)生。

(四)設(shè)備、設(shè)施維保要求

1、給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)

服務(wù)內(nèi)容：給排水系統(tǒng)的設(shè)備、設(shè)施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置、消火栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛(wèi)生潔具、排水管、新風(fēng)管及疏通、水封設(shè)備、室外排水管及其附屬構(gòu)筑物、引水管道等正常運(yùn)行使用，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：加強(qiáng)日常檢查巡視，保證給排水系統(tǒng)正常運(yùn)行使用。建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，防止跑、冒、滴、漏，對供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門等進(jìn)行日常維護(hù)和定期檢修，水池保持清潔衛(wèi)生并定期消毒，定期對水泵房及機(jī)電設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔；定期對排水管進(jìn)行清通、養(yǎng)護(hù)及清除污垢，保證 室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢，做好防銹處理；及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決故障，零星維修合格率100%,故障排除不過夜，做好節(jié)約用水工作。

2、供電系統(tǒng)設(shè)備管理維護(hù)

服務(wù)內(nèi)容：對物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)供電系統(tǒng)高、低壓電器設(shè)備、變壓器、電線電纜、電氣照明裝置等設(shè)備進(jìn)行日常管理和養(yǎng)護(hù)維修，確保正常運(yùn)行使用。加強(qiáng)臨時(shí)用電管理。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每天對供電范圍內(nèi)的電氣設(shè)備進(jìn)行巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理解決。每月對供電設(shè)備內(nèi)的接線箱、控制柜、自動(dòng)開關(guān)、熔斷器、漏電保護(hù)器、接線端子等原件吹塵、清掃、緊固、溫度檢測并做好記錄。照明系統(tǒng)的光源、開關(guān)、控制器、插座工作正常、靈敏有效、絕緣地接有效、線序排列整齊、編號(hào)清晰正確。建立各項(xiàng)設(shè)備檔案，健全用電管理制度，做到安全、合理、節(jié)約用電；建立嚴(yán)格的送配電運(yùn)行制度、電氣維修制度；供電運(yùn)行和維修人員必須持證上崗；在檢修和改造操作中實(shí)行懸掛安全警示牌、現(xiàn)場監(jiān)護(hù)人制度，杜絕責(zé)任事故發(fā)生。建立24小時(shí)運(yùn)行維修值班制度，及時(shí)排除故障，零星維修合格率100%;加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關(guān)要保證完好，確保用電安全；避雷系統(tǒng)每年遙測一次。

3、消防系統(tǒng)設(shè)備管理維護(hù)

每月至少對消防系統(tǒng)和設(shè)施檢查一次，做好記錄，及時(shí)報(bào)修，保 證系統(tǒng)靈敏有效，消防栓啟動(dòng)靈活；定期開展消防培訓(xùn)，提高人防技能。

4、電梯維護(hù)要求(按照國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)

(1)運(yùn)行狀況的檢查。

(2)機(jī)房、轎箱干凈整潔、無油污、無積水，檢查清理。

(3)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：建立電梯運(yùn)行管理、設(shè)備管理、安全管理制度， 確保電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全有效，空調(diào)、通風(fēng)、照明及 其他附屬設(shè)施完好；監(jiān)督維保公司嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)電梯管理規(guī)定和安全規(guī)程，電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證完備， 定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；轎廂、井道保持清潔；因故障停梯，接到報(bào)修后維修人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，及時(shí)排除故障。

(4)其他約定：

①中標(biāo)人負(fù)責(zé)監(jiān)督維保公司按國家規(guī)定提供例常責(zé)任保養(yǎng)服務(wù)，每周一例保。每季度進(jìn)行一次檢查，并提交季度《電梯重要安全裝置自檢報(bào)告表》。

②建立電梯設(shè)備檔案，各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔。

③如出現(xiàn)停電、故障致使電梯轎箱卡層等，相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)施救。

5、視頻監(jiān)控維護(hù)

(1)、每季度一次設(shè)備的除塵、清理，掃凈監(jiān)控設(shè)備顯露的塵土，對攝像機(jī)、防護(hù)罩等部件要卸下徹底吹風(fēng)除塵，之后用無水酒精棉將各個(gè)鏡頭擦干凈，調(diào)整清晰度，防止由于機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)、靜電等因素將塵土吸入監(jiān)控設(shè)備機(jī)體內(nèi)，確保機(jī)器正常運(yùn)行。同時(shí)檢查監(jiān)控機(jī)房通風(fēng)、散熱、凈塵、供電等設(shè)施。

(2)、根據(jù)監(jiān)控系統(tǒng)各部分設(shè)備的使用說明，每月檢測其各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)及監(jiān)控系統(tǒng)傳輸線路質(zhì)量，處理故障隱患，協(xié)助監(jiān)控主管設(shè)定使用級別等各種數(shù)據(jù)，確保各部分設(shè)備各項(xiàng)功能良好，能夠正常運(yùn)行。

(3)、對容易老化的監(jiān)控設(shè)備部件每月一次進(jìn)行全面檢查， 一旦發(fā)現(xiàn)老化現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)更換、維修，如視頻頭等。

(4)、對易吸塵部份每季度定期清理一次，如監(jiān)視器暴露在空氣中，由于屏幕的靜電作用，會(huì)有許多灰塵被吸附在監(jiān)視器表面，影響畫面的清晰度，要定期擦拭監(jiān)視器，校對監(jiān)視器的顏色及亮度。

(5)、對長時(shí)間工作的監(jiān)控設(shè)備每月定期維護(hù)一次，如硬盤錄像機(jī)長時(shí)間工作會(huì)產(chǎn)生較多的熱量， 一旦其電風(fēng)扇有故障，會(huì)影響排熱，以免硬盤錄像機(jī)工作不正常。

(6)、對監(jiān)控系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)控，分析運(yùn)行情況， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除故障。如：網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、服務(wù)器系統(tǒng)、監(jiān)控終端及各種終端外設(shè)。桌面系統(tǒng)的運(yùn)行檢查，網(wǎng)絡(luò)及桌面系統(tǒng)的病毒防御。

(7)、每月定期對監(jiān)控系統(tǒng)和設(shè)備進(jìn)行優(yōu)化：合理安排監(jiān)控中心的監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)需求，如帶寬、 IP 地址等限制。提供每月一次的監(jiān)控系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)性能檢測，包括網(wǎng)絡(luò)的連通性、穩(wěn)定性及帶寬的利用率等； 實(shí)時(shí)檢測所有可能影響監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的外來網(wǎng)絡(luò)攻擊，實(shí)時(shí)監(jiān)控各服務(wù)器運(yùn)行狀態(tài)、流量及入侵監(jiān)控等。對異常情況，進(jìn)行核查，并進(jìn)行相關(guān)的處理。根據(jù)用戶需要進(jìn)行監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃、優(yōu)化；協(xié)助處理服務(wù)器軟硬件故障及進(jìn)行相關(guān)硬件軟件的拆裝等。

(8)、提供每月一次的定期信息服務(wù)：將上月?lián)屝?、維修、維 護(hù)、保養(yǎng)記錄表以電子文檔的形式存檔。

6、房屋門窗管理維護(hù)：

服務(wù)內(nèi)容：門窗框松動(dòng)、開啟不靈活、脫榫、開焊、小五金件缺損、窗紗、玻璃破損的修理。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：確保門窗完好和正常使用，合格率100%。

7、各類急修不超過10分鐘到場；小修原則上不超過兩小時(shí)完成。

8、協(xié)助做好節(jié)能降耗工作。

9、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與維修：單項(xiàng)工程、單個(gè)元器件200元以下（含200元）的維修由乙方負(fù)責(zé)，費(fèi)用由甲方與乙方共同確認(rèn)后，由乙方據(jù)實(shí)承擔(dān)。

按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。

1、根據(jù)園區(qū)企業(yè)的入駐情況及企業(yè)正常運(yùn)營的需求，成交供應(yīng)商負(fù)責(zé)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)，并由該公司代為收取入駐企業(yè)需繳納的物業(yè)費(fèi)、水電燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用。成交供應(yīng)商必須和商戶簽訂物業(yè)管理合同。

2、項(xiàng)目服務(wù)期限為一年，按照實(shí)際人員到位的情況采取按實(shí)結(jié)算。

3、委托管理事項(xiàng)：采購人將煤炭壩孵化中心物業(yè)服務(wù)委托中標(biāo)人管理，共包含以下物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：（1）、物業(yè)費(fèi)、水電燃?xì)獾拇硎杖　＃?）、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)。（2）、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護(hù)。（3）、車輛停放管理。（4）、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、安全防范、應(yīng)急救助的協(xié)助和維護(hù)。（5）、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)。（6）、物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)方案的制定及費(fèi)用的賬務(wù)管理。 （7）、物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案資料保管。

4其他要求

4.1、服務(wù)周期：一年。

4.2、結(jié)算方法： 付款人：長沙市煤城新業(yè)建設(shè)開發(fā)有限公司。 付款方式：按季度付款 。 支付條件：依據(jù)考核結(jié)果按照先服務(wù)后付款的方式按季度付款，依據(jù)實(shí)際人員投入按實(shí)付款。(具體以合同為準(zhǔn)) 。 中標(biāo)人對員工培訓(xùn)及相應(yīng)證件辦理所產(chǎn)生的費(fèi)用，由中標(biāo)人承擔(dān)。中標(biāo)人按規(guī)定要給聘用員工購買社會(huì)保險(xiǎn)（生育保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)），其費(fèi)用由中標(biāo)人承擔(dān)，計(jì)入物業(yè)成本。

4.3、首次簽訂合同后，物業(yè)中標(biāo)單位15日內(nèi)必須進(jìn)場。

4.4、中標(biāo)人所屬工作人員的安全及其他一切意外風(fēng)險(xiǎn)與勞動(dòng)糾紛由中標(biāo)人承擔(dān)，采購人概不負(fù)責(zé)。

4.5、為保證物業(yè)管理工作的連續(xù)性，便于工作的順利開展，中標(biāo)人必須在雙向選擇的基礎(chǔ)上優(yōu)先對原中標(biāo)人工作人員培訓(xùn)錄用。

4.6、對物業(yè)管理工作進(jìn)行日督查、周點(diǎn)評、月考核，對差錯(cuò)事故及達(dá)不到要求的情況將根據(jù)合同及考核細(xì)則進(jìn)行處理。 ①每月 考核分達(dá)到90分以上（含90分）為合格，全額支付該月物業(yè)管理費(fèi)。每低于90分一分，按該月應(yīng)支付管理費(fèi)金額的1%扣除，依次類推。低于80分（不含80分），第一次由采購人提出書面警告；兩次出現(xiàn)（連續(xù)或累計(jì)）低于80分（不含80分）以 下，物業(yè)合同自動(dòng)終止。 ②物業(yè)管理人員本身對產(chǎn)業(yè)孵化園財(cái)產(chǎn)造成的直接損失，由物業(yè)管理公司全額賠償。

4.7、如新增其他服務(wù)內(nèi)容另行協(xié)商。

4.8、投標(biāo)報(bào)價(jià)須崗位配置進(jìn)行分項(xiàng)報(bào)價(jià)。 對于上述項(xiàng)目要求，投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)文件中進(jìn)行回應(yīng)，作出承諾及說明。